Immobilienmarkt im Wandel: Neubau oder Bestand als Investment?

Die Bauwirtschaft in Deutschland sieht sich mit einer spürbaren Verringerung der Bautätigkeit konfrontiert, vor allem im Wohnungsbau. Experten zufolge nimmt die Bautätigkeit im Wohnungsneubau real ab, während Bestandsmaßnahmen eine stabilisierende Rolle spielen​¹​. Der Blick auf die Prognosen verdeutlicht diese Tendenz: Für 2023 wird mit dem Bau von nur etwa 245.000 bis 250.000 Wohnungen gerechnet, was weit hinter den Zielmarken zurückbleibt​²​​³​.

Neue Zahlen untermauern die Tragweite des Rückgangs: Die Baugenehmigungen sanken im ersten Halbjahr 2023 um etwa 27 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, was ein Viertel weniger Immobilien-Deals bedeutet und den geringsten Wert seit 1995 darstellt​⁴​. Der Umsatz im Immobiliensektor wird voraussichtlich um knapp 30 Prozent auf rund 198 Milliarden Euro sinken, mit beispiellosen Rückgängen in Umsatz und Fallzahlen.

Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider. In den Metropolregionen zeichnet sich ein Rückgang des Wachstums bei den Immobilienpreisen ab, mit Kosten zwischen 2.632 €/m² und 6.201 €/m² für Bestandsimmobilien oder Neubauten. Stabile Preise oder leichte Rückgänge werden für 2023 prognostiziert​⁵​. Tatsächlich erlebte Deutschland im 2. Quartal 2023 den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000, mit einem durchschnittlichen Minus von 9,9 % im Vergleich zum Vorjahr​⁶​.

Die Zurückhaltung der Käufer wird durch eine Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und hoher Inflation noch verstärkt. Der leichte Rückgang der Kaufpreise kann die gestiegenen Zinsen nicht ausgleichen, was die Kaufkraft beeinträchtigt und insbesondere für Selbstnutzer den Immobilienerwerb erschwert​⁴​.

Zusätzlich zu den wirtschaftlichen Herausforderungen wird der Markt durch ein geringes Transaktionsvolumen von 3,045 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2023 belastet, was vor allem auf die Marktunsicherheit und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen ist​⁷​. Experten gehen davon aus, dass sich an der marktbestimmenden Faktorenkonstellation bis Jahresende wenig ändern wird, mit der Erwartung einer Stabilisierung der Kaufpreise​⁴​.

Insgesamt zeigt sich ein komplexes Bild des deutschen Immobilienmarktes, das von einer schwächelnden Bautätigkeit, zurückgehenden Immobilienpreisen und einer zurückhaltenden Investorenstimmung geprägt ist. Die Dynamik zwischen Neubau und Bestandsimmobilien sowie die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen werden weiterhin entscheidend für die Entwicklung des Immobilienmarktes sein.