Die LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft (KAG) zieht einen Schlussstrich: Der offene Immobilienfonds LLB Semper Real Estate wird aufgelöst. Die Entscheidung, die Verwaltung des Fonds mit Wirkung zum 23. Oktober 2025 zu kündigen, wurde nach intensiver Prüfung und mit Zustimmung der österreichischen Finanzmarktaufsicht FMA getroffen, teilte das Unternehmen am Donnerstag mit. Damit beginnt am 24. Oktober 2025 offiziell die Abwicklung – ein historischer Schritt: Es ist der erste offene Immobilienfonds in Österreich, der an den Nachwehen der Zinswende seit 2022 zerbricht. Mit einem Fondsvolumen von rund 615 Millionen Euro gilt der Fonds als vergleichsweise klein, doch seine Pleite wirft ein Schlaglicht auf ein strukturelles Problem, das auch den deutschen Markt zunehmend belastet. Laut LLB Immo KAG habe man bereits im Oktober 2023 die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, nachdem massive Mittelabflüsse die Liquidität des Fonds stark geschwächt hatten – ein Schritt, der angesichts der regulatorischen Versäumnisse in Österreich fast unausweichlich erschien.
Regulatorische Trägheit trifft auf harte Realität
Der Fall des LLB Semper Real Estate zeigt eindrücklich, was passiert, wenn Regulierung und Realität auseinanderdriften: Während in Deutschland bereits seit der Finanzkrise 2008 Mindesthalte- und Kündigungsfristen für Immobilienfonds gelten, setzte Österreich erst Jahre später vergleichbare Regeln um – mit einer großzügigen Übergangsfrist bis 2027. Der Fonds investierte nahezu ausschließlich in Gewerbeimmobilien, darunter 40 Prozent Büroflächen sowie Hotels, Einzelhandel und Logistikimmobilien. Knapp zwei Drittel der Objekte befinden sich in Deutschland – etwa in Berlin, im Ruhrgebiet oder ostdeutschen Städten – darunter Immobilien wie Arbeitsagenturen, ein Saturn-Elektromarkt sowie Hotels bekannter Ketten wie Dorint oder Ibis. Doch genau diese Fokussierung auf Gewerbeobjekte wurde zum Bumerang: Sinkende Nachfrage, steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit sorgten für deutliche Abwertungen. Wie die KAG mitteilt, seien trotz des Verkaufs von 15 Objekten nicht genügend Mittel generiert worden, um sowohl die Rückgaben der Anleger zu bedienen als auch die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität zu wahren.
Ausverkauf mit ungewissem Ausgang – Anleger müssen sich gedulden
Wie viele Investoren von der Abwicklung betroffen sind, bleibt offen. Sicher ist: Die Immobilien werden „so rasch wie möglich“ veräußert – ein juristischer Spagat zwischen Tempo und Werterhalt. Laut KAG könne es im Zuge der Verkäufe durchaus zu Wertverlusten kommen. Die vollständige Abwicklung werde Jahre dauern, mit schrittweisen Teilauszahlungen aus den Verkaufserlösen. Einmal mehr zeigt sich: Was auf dem Papier wie ein sicherer Hafen wirkt, kann in der Praxis schnell zum Sanierungsfall werden – gerade wenn regulatorische Sicherheitsnetze zu spät gespannt werden.
